Квартирный вопрос или вопрос о том, как найти, купить достойную квартиру и сделать это быстро, да ещё и выгодно, просто и безопасно интересует многих, задумывающихся над вопросом приобретения жилья.

Практически перед каждым приобретающим жильё встаёт ребром этот так называемый «квартирный вопрос», который имеет два очень важных аспекта. Первый заключается в том, как купить квартиру в России и не остаться жить под открытым небом.

И второй - как найти нужную квартиру быстро, просто и, главное, выгодно.

Если с первым аспектом квартирного вопроса большинству удаётся справиться с помощью различного рода специалистов (адвокаты, юристы, агенты по недвижимости), хотя нередки и исключения. То со вторым аспектом квартирного вопроса дела обстоят куда хуже и в основном потому, что услуги указанных специалистов стоят недёшево. Кроме того хорошего специалиста ещё нужно поискать.

Сегодня рынок недвижимости в России развивается огромными темпами. Это связано со строительством нового жилого фонда и изменением жилищного законодательства России. Законодательство в данной сфере меняется в сторону того, чтобы граждане решали свои квартирные вопросы за свой счет. С вводом в действие норм по приватизации жилья у многих граждан появилась возможность распорядиться своим недвижимым имуществом, что привело к росту стоимости посреднических услуг в жилищной сфере, а также росту различного рода мошенничества, обмана неопытных и доверчивых людей, вплоть до лишения их денежных средств и квартир.

Потратив немало времени на изучение материалов, опубликованных на просторах родного интернета и опираясь на свой многочисленный опыт (за девять лет адвокатской практики ко мне немало раз обращались по поводу различных проблем с квартирным) я приведу здесь несколько самых  важных моментов, на которые следует обратить внимание в первую очередь.

Существует много мнений по поводу того где выгоднее и безопаснее приобрести квартиру: на первичном рынке или на вторичном? Однозначного ответа нет, и там, и там множество опасностей.

В данной статье будет идти речь только по поводу вторичного рынка жилья.

Итак, тому кто решил купить вторичное жилье, несколько полезных советов:

1. Удостоверьтесь в личности того, кто выступает продавцом. Для этого обязательно проверите его паспорт. Советую всегда проверять паспорт, а не какой другой документ, удостоверяющий личность.

Если от имени продавца действует представитель по доверенности, то обязательно удостоверенной нотариусом, при этом проверьте срок, на который выдана доверенность, объем полномочий представителя - действительно ли он имеет право заключать сделку.

2. Убедитесь в том, что продаваемое жилье принадлежит именно тому, кто называет себя продавцом. Правоустанавливающие документы:
- договор на приобретение квартиры (купля-продажа, дарение, мена, договор приватизации и т.д.) либо свидетельство о праве на наследство;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Запросите еще в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в УФРС) справку о зарегистрированных правах на данную квартиру.

3. Выясните дееспособность продавца. Сведения о том, не был ли признан гражданин недееспособным или ограничен в дееспособности, наиболее вероятно получить в органах опеки и попечительства. Кроме того, важно, чтобы продавец не стоял на учёте у психиатра и нарколога, справки можно получить в психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту регистрации лица. Естественно никаких справок именно Вам не дадут ни из органов опеки, ни из диспансеров. Здесь нужно проявить смекалку и сообразительность, выкручиваетесь сами как знаете.

4. Установите наличие лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования продаваемым жильем.

В договоре купли-продажи должны быть указаны права лиц, которое в квартире проживают и имеют право на пользование данным жилым помещением – это бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, имевшие право приватизацию, но отказавшиеся от неё по любым причинам. Данные лица не могут быть выселены и имеют право проживания до конца своей жизни.

Законом могут быть предусмотрены иные случаи, когда проживающие в жилом помещении лица сохраняют право пользования данным помещением. Например, согласно статье 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Судить о наличии лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, можно по выписке из домовой книги и другим документам.

5. Обязательно должно быть согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, когда в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, и если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.В практике регистрирующий орган, скорее всего, потребует предоставить разрешение органа опеки и попечительства, во всяком случае, проживания несовершеннолетних в продаваемом жилом помещении.

6. Ели продавец жилого помещения состоит в браке, то для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

7. При приобретении комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой комнаты. Т.е. необходимо направить сособственникам заказное письмо с уведомлением с предложением купить комнату, если остальные собственники откажутся от покупки или в течение одного месяца со дня получения соответствующего извещения не дадут ответ, то можно покупать.

8. Преимущественное право покупки продаваемой доли также принадлежит остальным участникам общей долевой собственности.

Кроме этого, есть много других подводных камней  в квартирном вопросе, это и пресловутая «квартирная» истории, т.е. если квартира много раз перепродавалась, проследить все сделки практически невозможно. А в случае, если первая сделка будет признана судом недействительной, могут аннулироваться все последующие.

Всего не предусмотришь и про всё не напишешь в статье, тому кто относится серьезно к квартирному вопросу я советую приобрести пошаговый курс «Квартирный вопрос на 100%: Как купить квартиру в России и не остаться жить под открытым небом».

Курс состоит и 21 урока, которые вам необходимо усвоить, чтобы купить квартиру с минимальным риском быть «кинутым»

Все уроки изложены простым и понятным языком. Все термины, которые вам необходимо знать, доходчиво разъяснены.

Ознакомиться подробнее с обучающим курсом «Квартирный вопрос на 100%: Как купить квартиру в России и не остаться жить под открытым небом».